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  • Luigi Quintieri

Sospensione delle esecuzioni immobiliari sulla prima casa attraverso la rinegoziazione.

Il debitore che ha subito il pignoramento dell’abitazione principale in conseguenza dell’omesso pagamento delle rate di un mutuo ipotecario, può evitare la vendita forzata ricorrendo alla misura predisposta dall’art. 41-bis del D.L. 124/2019, convertito dalla L. n.157 del 19 dicembre 2019.

La norma in parola, introdotta dall’art. 40 – ter, D.L. n. 41/2021, convertito dalla L. n. 69/2021, ha introdotto un vero e proprio diritto per il debitore esecutato ad ottenere dalla propria banca la rinegoziazione del mutuo in essere o, in alternativa, la concessione di un nuovo finanziamento da parte di un diverso intermediario, finalizzato all’estinzione del precedente.


L’accesso al beneficio è subordinato alla sussistenza di determinate condizioni, espressamente elencate nell’art. 41-bis secondo comma, riassunte come segue:

1. Il debitore deve rivestire la qualità di consumatore, ovvero di persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta;

2. Il debito deve trarre origine da un mutuo ipotecario garantito da ipoteca di primo grado costituita sull’abitazione principale del debitore. Quest’ultima, tuttavia, non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A/9 (castelli/palazzi storici) e/o avere le caratteristiche di lusso di cui al Decreto Ministeriale n. 1072/1969;

3. Creditore ipotecario di primo grado deve essere una banca, un intermediario finanziario oppure una società per la cartolarizzazione dei crediti. Questi soggetti al momento della presentazione dell’istanza devono aver già iniziato, o essere intervenuti, nella procedura esecutiva avente ad oggetto l’immobile ipotecato.

4. La notifica dell’att


o di pignoramento deve essere avvenuta entro il 21 marzo 2021 e, al momento della richiesta il debitore esecutato deve avere rimborsato almeno il 5% del capitale originariamente finanziato;

5. Il debito complessivo per cui il creditore agisce esecutivamente, comprensivo di spese ed interessi calcolati a norma dell’art. 2855 c.c., non deve essere superiore ad euro 250.000,00;

6. L’importo offerto dal debitore deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale ed interessi, calcolato a norma dell’art. 2855 c.c., e il 75% del prezzo base della successiva asta. Se l’asta non fosse ancora stata fissata, il 75% è calcolato sulla base del valore dell’immobile attribuito dal perito nominato dal giudice dell’esecuzione.

7. L’importo rinegoziato (o finanziato) deve essere restituito con una dilazione non inferiore a dieci anni e non superiore a trenta, decorrenti dalla data di sottoscrizione dell’accordo. In ogni caso, la sua durata in anni, sommata all’età del debitore, non deve superare 80 anni.

8. La richiesta deve essere presentata entro il termine del 31 dicembre 2022 e per una sola volta, pena di inammissibilità..

La richiesta di rinegoziazione o di nuovo finanziamento può essere altresì presentata dal coniuge, dalla parte dell’unione civile, dal convivente di fatto di cui alla L. n. 76/2016, dai parenti e affini fino al terzo grado del debitore, qualora quest’ultimo sia in possesso dei requisiti sopra elencati (art. 41-bis, comma terzo)

La rinegoziazione del mutuo o il nuovo finanziamento possono, inoltre, essere assistiti dalla garanzia a prima richies


ta rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa (L. n. 147/2013, art. 1, comma 48, lett. c). La garanzia è concessa nella misura del 50% delle somme dovute a seguito dei nuovi accordi.

Quanto alle ricadute processuali, una volta presentata la richiesta, il Giudice dell’esecuzione può, su istanza del debitore, sospendere il processo esecutivo fino un massimo di sei mesi, sentiti tutti i creditori muniti di titolo esecutivo.

In ogni caso, il diritto del debitore alla rinegoziazione del mutuo è subordinato alla previa, e positiva, verifica da parte della banca della sussistenza dei requisiti fissati dalla legge nonché del merito creditizio del debitore o dei soggetti destinatari del finanziamento, ai sensi dell’art. 41-bis, comma secondo e terzo.